Wer ein älteres Grundstück oder ein Haus mit altem Bestand verkaufen möchte, sollte einen aktuellen steuerlichen Vorschlag im Blick behalten: Eine Regierungsvorlage vom Juni 2026 sieht vor, die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) für sogenanntes Altvermögen anzuheben. Beschlossen ist noch nichts – doch die geplante Änderung könnte Verkäufe ab 2027 spürbar verteuern.
Was ist „Altvermögen“?
Als Altvermögen gelten Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Für sie gilt bei der ImmoESt eine günstige Pauschalbesteuerung, weil sich die tatsächlichen Anschaffungskosten nach so langer Zeit oft nicht mehr ermitteln lassen.
So wird Altvermögen aktuell besteuert
Entscheidend ist nicht der nominelle Sondersteuersatz von 30 %, sondern die effektive Belastung, die sich über pauschale Anschaffungskosten ergibt:
| Altvermögen ohne Umwidmung | ca. 4,2 % vom Verkaufserlös |
| mit Umwidmung (nach 1987) | ca. 18 % vom Verkaufserlös |
Hintergrund: Ohne Umwidmung werden pauschal 86 % als Anschaffungskosten angesetzt, sodass nur 14 % des Erlöses steuerpflichtig sind; bei einer Umwidmung sind es 40 % bzw. 60 %.
Was 2026 diskutiert wird
Die Regierungsvorlage (523 d.B. vom 10. Juni 2026) sieht vor, die pauschalen Anschaffungskosten zu senken und damit die effektive Steuer anzuheben:
| ohne Umwidmung | 4,2 % → 6 % |
| mit Umwidmung (nach 1987) | 18 % → 21 % |
| mit Umwidmung (nach 31.12.2024, inkl. Zuschlag) | bis 27,3 % |
Technisch erfolgt die Anhebung über eine Reduktion der pauschalen Anschaffungskosten – von 86 % auf 80 % bzw. von 40 % auf 30 %.
Wichtig: Es ist noch nicht beschlossen
Bei der Vorlage handelt es sich um einen Gesetzesentwurf im parlamentarischen Verfahren – noch nicht um geltendes Recht. Bis zu einem Beschluss im Nationalrat bleibt die bisherige Rechtslage unverändert. Sollte die Änderung beschlossen werden, wäre sie voraussichtlich erstmals auf Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 anwendbar. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses (Verpflichtungsgeschäft), nicht die Zahlung oder die Grundbucheintragung.
Was Eigentümer jetzt tun können
- Status klären: Wann wurde die Liegenschaft erworben, und gab es eine Umwidmung?
- Vergleich rechnen lassen: Wie hoch wäre die ImmoESt nach aktueller und nach geplanter Regelung?
- Zeitpunkt bewusst wählen: Bei einem ohnehin geplanten Verkauf kann der Vertragszeitpunkt – vor oder nach dem Jahreswechsel – steuerlich relevant sein.
- Hauptwohnsitzbefreiung prüfen: Sie bleibt von der Änderung unberührt und kann die ImmoESt ganz entfallen lassen.
Mehr zur Steuer beim Verkauf finden Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienverkauf; bei geerbten Liegenschaften hilft der Ratgeber „Immobilie geerbt“.
Häufige Fragen
Was ist Altvermögen bei der ImmoESt?
Als Altvermögen gelten Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Sie werden über pauschale Anschaffungskosten und damit günstiger besteuert.
Wie hoch ist die ImmoESt auf Altgrundstücke aktuell?
Effektiv rund 4,2 % des Verkaufserlöses ohne Umwidmung und rund 18 % bei einer Umwidmung nach 1987 – bei einem nominellen Sondersteuersatz von 30 %.
Ist die Anhebung 2026 bereits beschlossen?
Nein. Es handelt sich um eine Regierungsvorlage im parlamentarischen Verfahren. Bis zu einem Beschluss gilt die bisherige Rechtslage; geplant wäre eine Anwendung auf Veräußerungen ab 1. Jänner 2027.
Was bedeutet die geplante Änderung für Verkäufer?
Die effektive Steuer würde steigen – ohne Umwidmung von 4,2 auf 6 %, mit Umwidmung von 18 auf 21 %. Bei einem geplanten Verkauf kann der Zeitpunkt des Kaufvertrags steuerlich relevant sein; die Hauptwohnsitzbefreiung bleibt unberührt. Den Einzelfall sollte ein Steuerberater prüfen.
Allgemeine Information auf Basis der Regierungsvorlage 523 d.B. zur geplanten Anpassung der Immobilienertragsteuer (parlamentarisches Verfahren, Stand Juni 2026). Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; der Gesetzgebungsprozess kann sich noch ändern. Stand: Juni 2026, ohne Gewähr.
Stand: 16.06.2026. Marktangaben sind allgemeine Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung.